賃貸経営の法人化による
節税効果

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賃貸経営による不動産所得の多い賃貸オーナー様は、法人化した方が税務上有利と言われています。

また、相続税対策のひとつに「不動産所有会社」の設立があります。不動産収入のある土地と建物を同族会社(親族の出資する法人)に売却することで、節税が可能となります。

賃貸経営の法人化の仕組みやメリットについてご紹介します。

「不動産管理会社」の設立

賃貸経営による不動産所得が多いオーナー様は、所得税や住民税も比例して増えていきます。

所得税を節税するための手法のひとつに、親族が「不動産管理会社」を設立して、そこに管理委託料を支払うことで、オーナー様の所得を分散させるという方法があります。

また、「不動産管理会社」を設立し、賃貸経営を法人化することで、以下のようなメリットを享受できます。

メリット1

家族を従業員とすることで、今までオーナー様1人に集中していた不動産収入を「給料」の形で家族へと分散することができ、オーナー様の所得に掛かる累進税率を下げることができます。

メリット2

法人化することで、実際に支出しない経費である「給与所得控除」を活用できます。給与所得控除額は、事業主1人では最低65万円、家族2人を従業員とすると、最低195万円、3人であれば260万円を家賃収入(所得)から控除できます。

税金が安くなるための条件

「不動産管理会社」を設立すれば、すべてのオーナー様の税金が安くなる訳ではありません。会社を設立すると、会社の維持費(税理士の顧問料など)や、税金(法人税・住民税・事業税)が掛かってきます。また、会社からオーナー様の配偶者へ給与を支払った場合には、所得税・住民税が掛かります。

会社を設立する場合は、先に挙げた金額よりも、「会社を設立することで減少するオーナー様の所得税・住民税の金額」が高いことが条件となります。

「不動産所有会社」の設立

アパート・賃貸マンション経営の主な目的のひとつに、相続税対策があります。この場合、「相続が発生する時期」を想定して事業計画を立てる必要があります。

オーナー様がご健在の内に借入金の返済が完了してしまうと、債務控除が受けられなくなり、相続税の節税効果もなくなってしまいます。

また、時が経つにつれて、建物の減価償却が消滅し、不動産所得が増え、税金が多く掛かってしまいます。

そのため、アパート・賃貸マンション経営による節税効果が減少した場合に、資産の組換えを検討する手法のひとつとして「不動産所有会社」の設立があります。法人には「相続」が発生しないため、「不動産所有会社」に資産を売却し、親から子へ「事業」を継承することで、相続税を低く抑えることができます。

不動産所有会社の設立を検討される場合には、税理士への相談をおすすめします。

「不動産所有会社」の設立に必要な手続き

「不動産所有会社」の形式で賃貸経営を法人化する場合、オーナー様の不動産を売却(法人所有)するため、以下のような手続きが必要となります。

不動産所有会社への土地・建物の売却

オーナー様の所有する土地と建物をご家族の設立した「不動産所有会社」に売却します。この場合、土地の売買価格は、公的評価額(公示価格・基準地価)の時価が用いられます。

建物の売買については、基本的には帳簿価額(簿価)での売買を検討します。しかし、古くなった建物の場合、簿価である程度の価格が付いていても、時価はタダ同然のケースがあります。

このような場合、不動産鑑定士に時価を鑑定してもらい、その価格で売買すれば譲渡損(簿価と時価の差額分)を発生させることができ、確定申告時にその損失とオーナー様の不動産所得とを通算して節税することができます。

また、土地と建物の名義をオーナー様から法人へ書き換える必要があるため、司法書士に依頼し、「所有権移転登記」をする必要があります。

必要なコスト
不動産鑑定士への報酬費用、司法書士への報酬費用(登録免許税含む)

賃貸借契約の変更

建物を法人に売却する場合、法人が賃貸人になるため、入居者様との「賃貸借契約書」を作成し直す必要があります。 また、保証金(敷金)などの入居者様からの預かり金も法人に引き継がなければなりません。

必要なコスト
賃貸借契約書の作成費

資金に関する変更

アパート・賃貸マンションの借入金が残っている場合、オーナー様は一旦、借入金の残債を金融機関に一括返済することになります。

法人は金融機関からアパート・賃貸マンションの購入代金を借入れ、オーナー様に支払います。

必要なコスト
手数料